Montag, 9. Februar 2015

Verborgene Schätze und üble Türme in Hua Hin

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Auf den ersten Blick scheint der Markt für Condominium’s in Hua Hin überversorgt zu sein, die Folge eines nun schon seit 7 Jahren dauernden Baubooms. Während einige Tower noch im Bau sind, werden an anderer Stelle schon neue, grosse Projekte aufgezogen. Das stellt für alle, die im populären Badeferienort Hua Hin investieren oder eine Wertsteigerung erzielen wollen, eine grosse Herausforderung dar. Aber es gibt noch Chancen.


Cha-am
Condotürme zwischen Cha-am und Hua Hin. 
Zur Zeit liegt die Übernahmerate in Hua Hin und dem benachbarten Cha-am bei tiefen 55%. Von insgesamt 19’444 Condo’s stehen gemäss der Knight Frank Chartered Datenbank 8’666 zum Verkauf. Die Statistiken zeigen zwischen 2008 und 2010 jeweils 800-900 Verkäufe. Seit 2011 werden jährlich 1’800-2’000 Einheiten an den Mann, bzw. die Frau gebracht.

Entsprechend wird erwartet, dass es noch 4 bis 5 Jahre dauert, bis alle Einheiten verkauft sind, immer vorausgesetzt, dass keine signifikanten neuen Bauten errichtet werden und die Nachfrage nach Eigentum auf dem aktuellen Niveau bleibt. In Cha-am zeigt sich die Situation schlechter als in Hua Hin. Nur 48% oder 6’524 der 8’666 Condo’s sind verkauft. Die Mehrheit der nicht verkauften Eigentumswohnungen kosten unter 2 Mio. Baht, meist sind es Studios oder 2-Zimmer Einheiten ohne Meersicht. Viele der Projekte liegen unmittelbar oder nahe am Strand, bieten aber nur Blick aufs Land.

Es gibt auch einige Standorte in Hua Hin, die für eine Investition in Frage kommen. Zwischen Hua Hin Soi 1 und Soi 85, den Sois welche von der Phetkasem Road Richtung Strand abzweigen, sind nur noch 399 Einheiten verfügbar. Die Gegend bietet eine vollständige Palette an Infrastruktur und Annehmlichkeiten. Auch der Bereich um Khao Takiab weiter südlich vom Stadtzentrum ist interessant, dort stehen 606 Condo’s zum Verkauf. Die meisten Projekte sind aufgrund der lokalen Bauvorschriften keine der üblichen Condotürme.

2- und 3-Zimmer Eigentumswohnungen für 3 bis 5 Mio. Baht und versprechen eine gute Investition, allerdings gibt es nur wenige Einheiten zu diesem Preis. Üblicherweise kostet der Quadratmeter in diesen Gegenden mindestens 80’000 Baht. 2-Zimmer Condos bieten im Durchschnitt 37 Quadratmeter und sind damit deutlich grösser als ihre Schuhkarton-Pendants in Bangkok.


Condo’s mit Meerblick bleiben die beste Investition, ihr Verkaufspreis erhöht sich deutlich schneller. 2014 betrug der durchschnittliche Preis 130’932 Baht pro Quadratmeter, was einem jährlichen Wachstum von 6.6% seit 2007 entspricht.

Für Nicht-Meerblick Condo’s lag der Preis mit 64’454 Baht deutlich tiefer, mit seitlichem Meerblick betrug er 74’219 Baht. Die Knappheit an verfügbarem Land direkt am Strand und die Sorge eines Überangebotes haben die Divergenz nach Lage deutlich ausgeweitet.

Die Verkaufspreis von Studios betragen zwischen 1.3 und 5.6 Mio. Baht. 2-Zimmer Condo’s reichen von 2 bis 15 Mio. Baht. Bei 3-Zimmer Einheiten starten die Preise bei 3.2 und enden bei 19 Mio. Baht, 4-Zimmer Eigentumswohnungen kosten zwischen 4.6 und 60 Mio. Baht. Die Mindestpreise sind in Hua Hin höher als in Cha-am, Khao Takiab und Khao Tao, ein Studio kostet wenigstens 1.9 Mio. Baht.

Bisher waren Condo’s in Hua Hin insbesondere bei wohlhabenden Thai Familien aus Bangkok beliebt, vor kurzem hat sich der Markt um Thais mit mittleren Einkommen erweitert. Der Anteil von Ausländern beträgt 25%. Im Vergleich mit Phuket gibt es keine grossen Unterschiede. Interessant zu sehen ist, dass sich seit letztem Jahr immer mehr Leute aus Hongkong, Singapur und Taiwan für Eigentum in Hua Hin interessieren. Sie suchen meist 2-Zimmer Einheiten für den Eigenbedarf.

Der Markt mit Eigentumswohnungen in Hua Hin wird vor allem in gewissen Gegenden wettbewerbsfähig. Investoren müssen also ihre Hausaufgaben machen und sollten in einem Bezirk kaufen, wo es keine Überversorgung gibt. Hingegen sollte Planer und Entwickler vorsichtig sein, wo sie ein Projekt starten - vor allem in Cha-am hat die grosse Menge an neuen Einheiten zu höchstem Wettstreit geführt.

Risinee Sarikaputra ist Direktorin des Immobilienverkaufs- und Beratungsunternehmens Knight Frank Chartered Co Ltd, ihr Beitrag stammt aus der Bangkok Post.

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